Что нужно учитывать при совершении сделки с недвижимостью через представителя
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. При этом может ли собственник распоряжаться своим имуществом (купля-продажа, дарение и т.п.) через представителя?
К сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме.
Статьей 182 ГК РФ предусмотрена возможность совершения сделки одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
Представитель вправе от имени представляемого лица приобретать для него права и обязанности, в том числе заключать договоры по отчуждению имущества доверителя, следовательно, собственнику дано право распоряжаться своим имуществом как непосредственно, так и через представителя наделенного им соответствующими полномочиями.
Согласно ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Помимо формы, доверенность, как на подачу заявления и документов, так и на совершение сделок, должна отвечать общим требованиям, установленным статьями 185-189 ГК РФ.
Руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова: «В случае совершения доверенным лицом сделок от имени доверителя, доверенность должна соответствовать специальным нормам законодательства, предъявляемым к таким сделкам. В частности, в доверенности на совершение дарения представителем должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения, в противном случае доверенность считается ничтожной».
Таким образом, с учетом приведённых выше норм права, возможна подача заявления о государственной регистрации перехода права через представителя, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности.
И.о. начальника отдела правового обеспечения,
по контролю (надзору) в сфере
саморегулируемых организаций
Управления Росреестра по Томской области Е.Б. Винокурова
